תודה רבה, אדוני היושב-ראש. חבריי חברי הכנסת, אני מתכבד להציג בפני הכנסת את הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 9). חוק המכר (דירות), התשל"ג–1973, הוא חוק צרכני שנועד להגן על רוכשי דירות חדשות בשל פערי הכוחות בין היזם שמוכר את הדירה לבין הקונה. לקונה בדרך כלל יכולת מיקוח מצומצמת, קיימים פערי מידע בין הצדדים לטובת המוכר, כוחו הכלכלי של הקונה קטן יותר וכך גם יכולתו להתמודד עם מורכבות העסקה.
הצעת החוק שהנחתי על שולחן הכנסת נועדה לצמצם את הפערים הללו ביחסי הכוחות בין המוכר לקונה. הצעת החוק מטפלת בשלושה נושאים מרכזיים בחוזה המכר. הראשון עוסק בנושא ההצמדה של מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה. נכון להיום מוכרים רבים נוהגים להצמיד את מחיר הדירה, ממועד כריתת החוזה לרכישתה עד למועד התשלום האחרון, למדד תשומות הבנייה, וזאת אף שחלק מהותי ממחיר הדירה מורכב למשל מתשלום על הקרקע וממרכיבים נוספים שאינם מושפעים בפועל מעליית מדד תשומות הבנייה. כמו כן מדד תשומות הבנייה נתון לתנודות גדולות הרבה יותר ממדדים אחרים המקובלים בשוק. כך, בשנה האחרונה המדד עלה בשיעור של 1% לחודש. הצמדה למדד זה יוצרת אי-ודאות לקוני הדירות, שאינם יכולים לדעת במועד כריתת החוזה לרכישת הדירה מה יהיה מחירן הסופי. בנוסף, בעת עליית מדד תשומות הבנייה עשוי להיווצר ליזמים תמריץ אפילו לעכב את מסירת הדירה, כי בפועל הם מרוויחים על כל חודש בעיכוב. לפיכך הצעת החוק נועדה לקבוע שרק חלק ממחיר הדירה, שמייצג את עלויות הבנייה של הדירה, יהיה ניתן להצמיד למדד תשומות הבנייה בהתאם למפתח שיקבע שר הבינוי והשיכון. הגבלת האפשרות להצמיד את מחיר הדירה למדד תחסוך לקונה הדירה הממוצע כ-100,000 שקל בעלות המדד על דירה ממוצעת במדינת ישראל.
אגב, אדוני היושב-ראש, כדאי להזכיר שהכנסת כבר תמכה בשתי הצעות חוק טרומיות שעסקו בסעיף הזה בהצעת החוק, של חבר הכנסת קושניר וחבר הכנסת סמוטריץ' דווקא, מהקואליציה ומהאופוזיציה.
אדוני עוד שייך לחברי הכנסת שנוהגים לפי הקודים הישנים, לא לפי הקודים החדשים בכנסת. אז אתה מכיר היטב את הנושא הזה ומבין כמה הוא חשוב לציבור הצרכנים, לציבור קוני הדירות. זה למעשה המרכיב המרכזי בהצעת החוק שאנחנו מביאים היום, ואני מקווה שהכנסת, למרות שהיא כרגע שסועה בין קואליציה לאופוזיציה, תראה את טובת הציבור ותאשר היום את הצעת החוק.
הסעיף השני זה הידוק הכללים שלפיהם מוכר יידרש לפצות קונה בשל איחור במסירת הדירה. מדובר בפיצוי בגין איחור העולה על חודשיים. לפי הנתונים שנאספו במשרד הבינוי והשיכון, האיחור הממוצע במסירת הדירה עומד על כתשעה חודשים. כיום מוכרי דירות רבים המאחרים במסירת הדירה טוענים שהאיחור נגרם מסיבות שאינן בשליטתם – טענות שלרוב נפסלות בבית המשפט אך מצריכות מהקונה להשקיע מאמצים רבים לצורך קבלת הפיצוי, כך שקונים רבים מוותרים מראש או מגיעים לפשרה עם המוכר. אנחנו מציעים לקבוע בפשטות: מוכר יפצה את הקונה בכל מקרה למעט כאשר האיחור נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד או במקרה שהאיחור הוא תוצאה של פטור בשל אונס או סיכול החוזה לפי סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) מ-1970. מכיוון שהפיצוי הקבוע בחוק עומד על 150% משכר דירה של דירה דומה בשמונת החודשים הראשונים של האיחור, ולאחר מכן – 125% משכר דירה כאמור, אז במקרה של שכר דירה ממוצע של 4,000 שקל, הפיצוי שיקבל הקונה יהיה בסכום משמעותי של 53,000 ש"ח אם המוכר איחר בתשעת החודשים הממוצעים.
הנושא האחרון המטופל בהצעת החוק מתייחס לשכר טרחת עורך דין. כיום המוכר יכול להשית על הקונה חלק מהתשלום בגין ההוצאות המשפטיות של המוכר. הצורך בתיקון הסעיף נובע מכמה כשלים. גביית הוצאות משפטיות נעשית במנותק ממחיר הדירה, כך שהוצאות משפטיות מהוות סוג של עלות נסתרת, אשר לעיתים הקונה אינו מביא אותה בחשבון בעת משא ומתן. עלות זו מתווספת על עלות הדירה כפי שהיא מוצגת לקונה במהלך השיווק. כמו כן בעד עלות זו הרוכש לא מחזיק בטוחה בהתאם להוראת חוק המכר, וככל שנלקחת משכנתה על ידי קונה, היא אינה כוללת סכום זה. אגב, גם במשכנתה נתקלים בבעיה מול ההצמדה למדד תשומות הבנייה, ואז פתאום הקונים נאלצים ברגע האחרון לשלם תשלום מאוד מאוד משמעותי שלא מכוסה על ידי המשכנתה שלהם. מעבר לאמור, ממקרים רבים שהועברו לאגף ההגנה של רוכשי דירות במשרד הבינוי והשיכון עולה שקוני דירות, אגב ביצוע התשלום לעורך דין של המוכר, סבורים בטעות שעורך הדין מייצג את הקונה ואת האינטרסים שלו ושבפועל הם לקוחות שלו. לעיתים הדבר אף מביא לכך שהקונה אינו שוכר עורך דין מטעמו לצורך ביצוע העסקה, כי מוצג לו שעורך דין של המוכר הוא בפועל גם עורך דין של הקונה. כמובן הרבה פעמים הזכויות של הקונה נפגעות, כי בפועל ברור שעורך דין כזה נשכר על ידי המוכר או היזם ומשרת במצב של ניגוד אינטרסים דווקא אותו. לאור האמור מוצע לקבוע כי אין לדרוש מהקונה השתתפות בהוצאות משפטיות בכלל. הסכום שהמוכר יכול לדרוש כעת מוגבל אומנם עד 5,114 שקל בתוספת מס ערך מוסף, כלומר כ-6,000 שקל ביחס למרבית הדירות בשוק, וזה חיסכון נוסף לקוני הדירות.
בסך הכול שלושת המרכיבים של הצעת החוק נועדו לחסוך לקונה כ-150,000 שקל, שהיום מתווספים לעלות שהקונה לתומו חושב שבה הוא רוכש את הדירה בשוק. אני חושב שגם לפי התגובות שקיבלנו מהציבור, זו אחת מהצעות החוק הדחופות והמיידיות לטובת ציבור רוכשי הדירות במדינת ישראל, שנמצאים בדרך כלל לבד מול היזמים. ולכן אני מאוד מאוד מקווה שהכנסת תראה מולה את טובת הציבור, ובסופו של דבר תאשר את הצעת החוק הזאת ותעביר אותה כמה שיותר מהר, במיוחד לאור העובדה שכאמור, הצעות חוק דומות כבר עברו בקריאה טרומית ובאו כיוזמות חברי כנסת חוצות מחנות של קואליציה ואופוזיציה. תודה רבה.
אדוני היושב-ראש, חבריי חברי הכנסת, סיים פה הדובר הקודם בקריאה נרגשת שנלך הביתה, אבל לפני שנלך הביתה אני מציע קודם שנראה לציבור הישראלי שכשמדובר על חוק חברתי שמגן על זכויות הציבור – –
– – אגב, בלי שום קשר לשאלה מאיזה חלק של המפה הוא מגיע, בואו נראה שאנחנו יודעים גם לדאוג לציבור. אגב, אפרופו הערתך, חבר הכנסת כץ, דווקא בנושא הזה אתה לא היית כשהצגתי את החוק. אני ציינתי שהמרכיב המרכזי של הצעת החוק הזאת כבר עבר בכנסת בקריאה טרומית בשני חוקים פרטיים שהממשלה תמכה בהם. אחד מהם של חבר קואליציה ואחד של חבר אופוזיציה. אז דווקא לא הפלנו.
חבר הכנסת כץ, אני אחראי למה שאני אחראי לו.
אני אחראי על מה שאני אחראי לו.
יש דברים שכן, יש דברים שלא. אבל דווקא בנושא הזה לא היססתי לרגע כשחבר הכנסת סמוטריץ' הביא את זה בקריאה טרומית, כששמע מאיתנו שאנחנו מתכוונים לקדם הצעת חוק ממשלתית בנושא, ולא שיחקתי משחק קרדיטים אלא תמכנו בהצעת החוק הטרומית שלו ושל חבר הכנסת קושניר, של שתי הצעות חוק, אחת קואליציה ואחת אופוזיציה, וסיכמנו שכשתבוא הצעת חוק ממשלתית יותר רחבה נמשיך לקדם את זה ביחד. כי בסופו של דבר מה שעניין אותי זה כמה שיותר מהר להביא פה סיוע לציבור.
אתה צודק, חבר הכנסת גינזבורג, אבל ממה אני חושש? שאנחנו עוד מעט נראה שלמרות שיש קונסנזוס, חלק מהבית הזה יצביע נגד – למרות שדווקא אני חייב לגלות שכמות הפניות שקיבלתי לקדם את החוק הזה כמה שיותר מהר היו אפילו דווקא יותר מח"כים באופוזיציה מאשר מח"כים בקואליציה.
אני אשמח להתייחס גם לזה. אבל בסופו של דבר זה בדיוק האבסורד שאני מדבר עליו, שבמשך חודשים כשהייתי צריך להילחם על זה שהצעת החוק הזאת תגובש ותעבור את המשוכות של משרד המשפטים – כידוע, זה לא קל תמיד – אז בכל החודשים האלה מי שהפצירו בי להביא כמה שיותר מהר את הצעת החוק לאישור הכנסת והתחייבו שיתמכו בה וזה יעבור פה כמו סכין בחמאה היו דווקא לרוב ח"כים באופוזיציה. אגב, הדרך לבדוק את זה מאוד פשוטה: אם תבדקו את ההצבעה על פטור מחובת הנחה להצעת החוק הזאת, תגלו שאחד מהח"כים שהצביע בעד הצעת הפטור היה ח"כ מהאופוזיציה, חבר בוועדת הכנסת. ולכן מאוד תמוה בעיניי שלמרות שכפי שאמר פה היושב-ראש הצעת החוק הזאת לכאורה נהנית מקונסנזוס מאוד רחב בבית הזה, חלק מחברי הבית, לצערי – אולי אני אצליח לשכנע בדברי הסיכום שלי – אבל חלק מחברי הבית הזה מתכוונים להצביע נגדה, למרות שכאמור, א. לחצו עליי להביא אותה כמה שיותר מהר; ב. מסכימים ואומרים לי את זה בשיחות מסדרון שזה, כמו שאמר חבר הכנסת גינזבורג, אחת מהצעות החוק החשובות שעברו בקדנציה של הכנסת הזאת; ג. דווקא מייצגים ציבורים ששם משבר הדיור הוא אולי בין החריפים ביותר, ולכן המצביעים שלהם הם הראשונים שסובלים מזה שאין חוק כזה.
ואגב, גם בפניות ציבור שאני מקבל בנושא של החוק הזה דווקא המצביעים של הסיעות האלה הם אולי מהווים את הרוב שפונים אליי כשר השיכון ומבקשים לקדם את זה כמה שיותר מהר, ואפילו מבקשים שהוא יחול בדיעבד על העסקאות שכבר נעשו. אגב, בעניין הזה אני רוצה לציין שזו סוגיה מאוד מורכבת, כי כידוע לא פשוט להחיל חוק בדיעבד, מבחינה משפטית. אבל אני החלטתי – וזה צעד לא שגרתי מבחינת הממשלה – העברתי החלטת ועדת שרים שבסוגיה של תחולת הצעת החוק תכריע ועדת הכנסת בהתאם לייעוץ המשפטי שהיא תקבל, וזה לא ייחשב הפרה של ניסוח החוק שאושר בוועדת השרים לחקיקה. ולכן למעשה נתתי סמכות לכנסת להתמודד עם הסוגיה של בדיעבד, כי באמת הרבה רוכשי דירות כרגע שמשלמים תשלומים מופקעים על הדירה שלהם במסגרת של החוזים שיש להם מתחננים שזה יחול עליהם. אגב, אמרתי פה בתחילת דבריי שהחיסכון הממוצע על דירה, לפי עלות ממוצעת של דירה מכל סעיפי הצעת החוק גם יחד, הוא סדר גודל כ-160,000 שקל למשפחה.
זה נכון שעל פניו לקבלנים יש דרך להגיב בצורה מסוימת על הצעת החוק הזאת, אבל בסופו של דבר אני אגיד לך כמה דברים: כשקבלנים אומרים לי: טוב, בלית ברירה אני אצטרך להעלות את מחירי הדיור – אני עוד לא פגשתי קבלן שלא מכר את הדירה שהוא בנה – או יזם – במחיר המקסימלי שהוא יכול למכור. עוד לא ראיתי מתנדב ולא ראיתי מישהו שמכר פחות רק בגלל שזה עלה לו פחות. הוא מכר בכמה שהוא מסוגל למכור.
לא, הוא בסופו של דבר שם את המחיר המקסימלי שהרוכש היה מוכן לשלם. אם הרוכש היה מוכן לשלם עוד 20,000 שקל יותר, לדעתו הוא היה מוכר את זה ב-20,000 שקל יותר. הוא לא היה שואל את עצמו – – –
נכון. לכן בסופו של דבר מה שקובע את המחירים זה נכונות של הרוכש לשלם, ולא האיומים של הקבלן – אם תעשה אחת, שתיים, שלוש, אני אעלה את המחיר. בסוף הקבלן מוכר במחיר המקסימלי שהוא מסוגל למכור בתנאי השוק. ולכן צעד מסוג כזה הוא בסופו של דבר יחסוך כסף לאנשים.
לגבי לוחות זמנים, אני מעדיף ודאות. אני מעדיף שהרוכש שקונה ועושה תכנון ידע מתי באמת הוא יקבל את הדירה שלו מאשר שהוא יקבל תאריך לא ריאלי ואחר כך אף אחד לא מתכוון לשלם לו פיצויים, ובפועל רק מפילים אותו בפח. אתה יודע מה, גם אם אתה צודק והקבלן טיפה ייקר את הדירה, גם כאן אני מעדיף ודאות ולא את המצב היום, שבן אדם קונה דירה, אחר כך מגלה שהוא משלם 160,000 שקל יותר – שאגב, גם לא מכוסים על ידי המשכנתה; אם זה היה מראש נכנס במחיר הדירה, אז זה גם היה מכוסה על ידי המשכנתה. פה זה לא, והוא צריך, לא ברור מאיפה, דווקא לקראת סוף התשלומים לגייס לפעמים עשרות אלפי שקלים, או לפעמים סכומים קרובים ל-100,000 שקל, בגלל ההצמדה הזאת, והוא לא יודע מאיפה להביא אותם כי הם כבר מעל ההון העצמי שהוא שילם ומעל המשכנתה שהוא קיבל. אין ספק שזה מצב שהוא עדיף מבחינת הרוכשים פי כמה וכמה.
אני תכף אתייחס. אגב, אני יכול להגיד עוד משהו, שאנחנו החלטנו לא לחכות לתהליך החקיקה. אני מקווה שהכנסת באמת תאשר את החוק כמה שיותר מהר. אבל אני ביקשתי מהדרג המקצועי של רשות מקרקעי ישראל ושל משרד השיכון לפעול לקבלת החלטות רלוונטיות מבחינתנו כדי שבמקביל לתהליך החקיקה לפחות במכרזים שהמדינה מוציאה וחותמת הסכמים עם הקבלנים, הנושא הזה של הפעלת חוק המכר יפעל כבר בלי לחכות להשלמת החקיקה בכנסת. כדי שגם אלה שלמעשה ייקחו את הקרקע מהמדינה עכשיו – – –
אפשר לרדת? טוב, אני רואה שהשתכנעת.
אני אשמח לתת את זה בפרטי. תמיד המדד שלי זה חבר הכנסת טופורובסקי, אז ברגע ששכנעתי אותו – לרדת או לא לרדת? מי שנותן לי הנחיות זה בועז. לרדת. טוב, תודה רבה. מקווה ששכנעתי.
1,872 מילים של זאב אלקין. הטקסט מתוך "דברי הכנסת"; קריאות ביניים ודברי היושב־ראש מוצגים במקום שבו קטעו את הנאום, בשוליים. הנוסח המלא בפרוטוקול הרשמי.