סנקציות כלפי יזמים שפעלו בניגוד להסכם פיתוח

קישורים לקטעים: מעבר ביניהם בחיצים למעלה ולמטה

אני איתך.

תודה רבה. אדוני היושב-ראש, חבר הכנסת גינזבורג, חבריי חברי הכנסת, קודם כול, לגבי השאלה הראשונה – מדי שנה מוגשות כ-1,500 בקשות כאלה, פלוס מינוס. בסך הכול, למשל, בשנים 2017–2021 – אנחנו מדברים פה על חמש שנים – הוגשו כ-6,100 בקשות מהסוג הזה. למעלה מ-90% של הבקשות האלה בדרך כלל נענות ברמ"י בחיוב, בהתאם להחלטת הנהלה מס' 4226, ארכות וחריגים, בהתאם להחלטת מועצה 1513, הקובעת זמן מוקצב להשלמת בנייה ומטילה סנקציות בגין מתן הארכה אלא אם כן נתגלו חסמים תכנוניים או חסמי פיתוח במקרים חריגים. לצערי, ברוב המקרים בקשות ארכה נובעות מהסיבות האחרונות שהזכרתי: או חסמי פיתוח או חסמים תכנוניים שלא מאפשרים ליזמים להתקדם.

בהתאם לסעיף 576 בקובץ החלטות מועצה, נקבע לו"ז קצוב בחלוקה לסוגים שונים של בנייה: עד שמונה שנים לבנייה רוויה מעל 100 יחידות דיור ולבנייה נמוכה מעל 50 יחידות דיור לקבלנים ולתעסוקה, עד שש שנים בקרקע שהוקצתה בפטור ממכרז למטרות תעשייה ותיירות, ועד שמונה שנים בבנייה למטרות ציבוריות. במקרים שבהם עוברים את התקופות המוגדרות מתקיים שימוע, כמובן, לפני ביטול עסקה, במקרים שלא ניתנה הארכה.

לגבי השאלה אם בוטלו עסקאות – אכן בוטלו עסקאות שלא עמדו בלו"ז להשלמת הבנייה. ישנם מקרים כאלה. בהמשך למדיניות שנקבעה על ידי המועצה בשנת 2016, אדגיש כי תהליך ביטול עסקה ביוזמת רמ"י הוא תהליך מאוד לא פשוט, מורכב, מחייב הליך שימוע. אומנם הואיל והרשות – בהתאם למדיניות המועצה והיושב בראשה – מקדישה את כל מרצה לשיווקים לעת הזו, ביטולי העסקאות נערכים כתגובה על בקשה להארכה, ואין פעילות יזומה של ביטולים. עם זאת, הרשות נערכת לפעילות יזומה של ביטולים בעתיד. זאת אומרת, זאת שאלה של ניהול סדרי עדיפויות. עדיפות מס' אחת כרגע של רשות מקרקעי ישראל זה להוציא את השיווקים לשוק בהיקפים כמה שיותר גדולים כדי להציף את השוק בהיצע.

בדרך כלל פעילות של ביטול עסקאות היא פעילות תגובתית לבקשות ארכה שלא אושרו, אבל כמובן בכפוף לשימוע שנעשה לאותו יזם. אני ביקשתי מהרשות להיערך – כפי שבאמת מצוין כאן בתשובה – להיערך גם לפעילות יזומה לביטול העסקאות.

עכשיו לשאלתך הכללית, חבר הכנסת גינזבורג, לגבי המדיניות שלי. אני חושב שבאמת אחת מהבעיות של שוק הנדל"ן היום היא משיכת זמן. לרובה יש לצערי סיבות, בעיקר במישור של השלטון המקומי. אדוני מכיר היטב את האירוע, וישנם תהליכים בשלטון המקומי שלוקחים הרבה פעמים זמן; לפעמים זה התדיינות לגיטימית בין היזם לשלטון המקומי, כי היזם רוצה אישור של תוספות זכויות בנייה והשלטון המקומי מנהל איתו משא ומתן, ואז הדברים נתקעים. אי-אפשר פה לבוא בטענות לאף אחד, לא ליזם – – –

לאדוני יש זכות לשאלת – – –

אם אדוני מאשר את הדו-שיח, מה נפלא; אם לא, אז אני לא – – –

חבר הכנסת גינזבורג, אתה צודק שיזם לא חייב לבקש תוספת זכויות. יש לו זכות לבקש, וכמובן לרשות המקומית יש זכות לסרב. הבעיה היא במקרים שאנחנו לא מגיעים לתשובה הברורה. היזם הגיש בקשה – כי אני עוד לא מכיר יזם שיש לו יכולת והוא לא מנצל אותה, ברור שזה כדאי לו – והרשות המקומית, במקום לתת לו תשובה ברורה, כן או לא, נכנסת איתו לאיזשהו הליך של סחבת מאוד מאוד ארוכה, שהיא לא אומרת לו לא אלא מידיינת – –

– – אלא מידיינת מולו על היקפים של תוספות זכויות בנייה, מבקשת ממנו השלמות חומר ועוד ועוד ועוד. כאן באמת נוצר חוסר הבהירות הזה, שהרבה פעמים מעכב את הפרויקטים ולא מאפשר להתקדם. לפעמים הסיבה לעיכובים זה התניות תכנוניות שהיו בשלב התכנון. כאן, אגב, הרבה פעמים הכדור הוא בצד של המדינה אומנם – אלה רשויות שונות של המדינה: לפעמים זה משרד התחבורה, שצריך לבנות כביש אבל הכביש הזה לא תוקצב, לפעמים מט"ש שצריך לבנות אבל הוא לא מתוקצב וחסר תקצוב, או שיש הגבלות אחרות שבשרשור מונעות את בניית המט"ש, וגם במקרים כאלה, אין מה לטעון כלפי היזם. בסוף פה, בדרך כלל המילוי של ההתחייבויות התכנוניות האלה הוא בכלל לא בידיו אלא בידי גורמים אחרים, רובם גורמי מדינה.

אנחנו עכשיו עוברים אחד-אחד על פקקים מסוג כזה ומנסים לחלץ אותם פרטנית, כולל על ידי תקצוב ייעודי, בהסכמה עם שר האוצר על כך שהוא מתעדף מאוד פתרון בעיות תשתיתיות לצורך הדיור, בסדרי העדיפויות מבחינתו, במשרד האוצר. יש אפילו סוג של צוות שדן על בסיס שבועי בנושאים האלה, ואנחנו מנסים לחלץ את הפקקים מהסוג הזה, שהם בדרך כלל בצומת בין גורמי מדינה שונים, שחלקם צריכים למלא התחייבויות תכנוניות, חלקם צריכים לתקצב את זה וכן הלאה וכן הלאה.

וכמובן קיימת גם תופעה, לצערי, של הלנת קרקע, ואני מניח שאדוני כיוון אולי יותר למקרים האלה כשהוא שאל. כדי להתמודד עם התופעה הזאת, בדיוק ביקשתי מרמ"י, במקרים שבהם אין סיבה חיצונית, הגיונית, לדחייה המשמעותית, להתחיל בהליכים של ביטול עסקאות גם לצורך יצירת הרתעה יותר גדולה. חלק מההחלטות שעברו לאחרונה למעשה הופכות את תקופת ההמתנה מצד היזמים כשהקרקע ממשלתית ללא כדאיות. למשל במרכז הארץ, אנחנו הגענו היום לכך ש-80% מהדירות נמכרות במחירים קבועים של שנת 2020 מינוס הנחה של 20%. בתנאים כאלה של עסקה, ליזם שלקח את הקרקע לא שווה להלין, כי מחירי השוק עולים. אבל הוא לא יכול להקפיץ את המחירים של 80% מהדירות, אז שווה לו כמה שיותר כבר לעשות את הסבב ולהחזיר את ההשקעה ולרוץ לפרויקט הבא. זאת הייתה אחת מהסיבות שאני התעקשתי להגדיל את האחוזים במרכז הארץ, ששם הקרקע יכולה לסחוב את כמות הדירות בהנחה מעבר ל-60% שהיו בשלב הראשון של התוכנית לפני כשנה. ב-80% לא יהיו הלנות קרקע. אדוני יכול להיות רגוע, כל קבלן יהפוך עולמות גם מול הרשות המקומית, גם מול כל מה שאפשר, כדי להתקדם כמה שיותר.

גם בפריפריה, כש-65% מהדירות הן במחיר קבוע מינוס 20% ובמחירי שנת 2020, גם שם לא שווה להלין את הקרקע, כי קצב עליית המחירים הוא לא כזה. גם התיקון שאושר עכשיו בחוק המכר – שנינו היינו שם בוועדת כספים – ואני מקווה שעוד מעט יאושר במליאה, עושה שלא כדאי לאחר ברגע שנחתם החוזה עם הרוכש, כי עכשיו כבר אי-אפשר להרוויח על הצמדה למדד תשומת הבנייה, ולכן שווה לרוץ כמה שיותר ולהתקדם בעסקה. לכן כמה צעדים רגולטוריים שנעשים כאן, גם במועצת רמ"י וגם בכנסת, למעשה הופכים את התהליך הזה של הלנת קרקע או עיכוב בבנייה ללא כדאי כלכלית, ולכן המקרים האלה ילכו ויתמעטו. יישארו מקרים של קרקע שהועברה ליזמים בעבר בתנאים אחרים, ששם עדיין הייתה כדאיות, ולכן כאן צריך פעילות יזומה של רמ"י, ובמקרים של עיכובים אמיתיים צריך לטפל שם פשוט בחילוץ הפקקים, כפי שאמרתי. תודה רבה, אדוני.

אדוני לא שאל, אז אין את הסטטיסטיקה הזאת בשאילתה.

אבל זה לא מקרים רבים. אלה הליכים משפטיים מאוד כבדים, אז אני מראש – – –

הקנסות היו, אבל ברוב המקרים הם גם פחות. הרווח מהלנה הוא יותר גדול מהקנס.

לכן הקנס האמיתי זה ביטול עסקה. זה – – –

חבר הכנסת גינזבורג, גם לנו יש אינטרס בתוספות בנייה מהסוג של שבס ודומים.

זה נכון, אבל רוב הוויכוח האמיתי הוא על תוספות דירות, ולנו יש אינטרס להגדיל את מספר הדירות בשוק. אנחנו בזמנו שקלנו עם שרת הפנים מהלך של ביטוח האופציות לבקשת תוספות יחד עם תוספת אוטומטית על כל תב"ע שקיימת היום, אבל לצערי זה לא הבשיל, ומוסדות התכנון לא אהבו את המהלך הזה. זה היה יכול לפתור את הבעיה ולייצר ודאות, אבל בוודאי שאנחנו לא יכולים למנוע מהקבלן את הזכות שיש לו בחוק לבקש תוספת בנייה שמותר לו לבקש. מה שנדרש פה, וזה באמת נמצא במגרש של השלטון המקומי, זה תשובה מהירה של השלטון המקומי. אין טעם להפוך את זה למסכת הידיינות ארוכה עם היזם.

כי אני מרוויח מתוספות בנייה עוד דירות.

אז אני אומר, תלוי מה לוחות הזמנים. בסופו של דבר אין לי אינטרס להגביל את היזם לגמרי מלבקש תוספת בנייה, כי אני רוצה כמה שיותר דירות בשוק. זה נכון שהייתי שמח להגביל את לוח הזמנים להידיינות עם הרשות המקומית.

לא, לא 90%.

רוב הבקשות הן בקשות להארכות קטנות יחסית, וברוב המקרים זה מסיבות שלא תלויות ביזם אלא דברים מהסוג שהזכרתי. יש כמות גדולה מאוד של – – –

תגיד את זה למוסדות התכנון, שמאשרים – –

– – שמאשרים פרויקט אבל מצמידים אליו – כביכול מאשרים פרויקט – – –

אני מדבר על תב"ע מאושרת.

אז אני עונה, אני לא מדבר – – –

לא לזה התכוונתי, חבר הכנסת גינזבורג. רוב הבעיות הן במקום שמוסדות תכנון אישרו פרויקט בנייה ושמו על זה התניות שסיכוי הביצוע שלהן הוא בינוני או שדורש גיוס ייחודי של משאבים שאינם קיימים כרגע או הסכמות בין כל מיני גורמים. לכן, שם הדברים נתקעים – כביכול יש פרויקט שמאושר תכנונית, אפשר להתקדם איתו ולכאורה במקביל לפתור את הבעיות שכרוכות בהתניות התכנוניות, רק שה"לכאורה במקביל" הזה לא כל כך עובד. בזה אנחנו עכשיו מרוכזים. יש הרבה מאוד יחידות דיור; ביבנה לבדה יש 12,000 יחידות דיור שמעוכבות על הסוגיה של רכבת ישראל שרוצה משהו, מקצועית, שעולה המון כסף והאוצר לא מאשר. זה רק כדוגמה. לכן, שם רוב הבעיות, לא בבקשות לשינוי תב"ע אלא בתב"ע קיימת, בהתניה קיימת, שהגורמים שלא תלויים ביזם לא מסוגלים לבצע את ההתניה ולכן היזם נתקע.

תודה רבה.

אם כבר, אדוני, תודה רבה קודם כול על הברכות. אבל אני יכול לקחת עוד דקה?

לא, דווקא בשבח המוסד הזה של השאילתות. אדוני הזכיר את חוק המכר, וחבר הכנסת קרעי הזכיר את חבר הכנסת סמוטריץ'. תהליך קידום החקיקה המשותף שהובלנו שלושתנו ביחד – –

– – אנחנו כמשרד וחבר הכנסת סמוטריץ' וחבר הכנסת קושניר כחברי כנסת בהצעות פרטיות – היה פה שיתוף פעולה של שלושה גורמים: ממשלה, קואליציה ואופוזיציה.

אדוני, אתה יודע איך זה התחיל? משאילתה במליאת הכנסת. זה התחיל – – –

במשרד אנחנו עבדנו על שורה של תיקונים לחוק המכר מהרגע שנכנסתי לתפקיד. במקביל, בחודשים האחרונים מאז שנכנסתי לתפקיד, חבר הכנסת סמוטריץ' שאל אותי שאילתה על ההיגיון בהצמדה מסוג כזה למדד תשומות הבנייה. בתשובה על השאילתה שלו אמרתי שאנחנו מתחילים לעבוד על תיקון חקיקה, וכאן נוצר שיתוף פעולה בעקבות זה. לפעמים שואלים אותי למה צריך שאילתות, אדוני היושב-ראש, ומה הכנסת יכולה לעשות, אז הינה דוגמה. במסגרת התשובה לשאילתה נוצר שיתוף פעולה בין הממשלה לכנסת שבסוף יסתיים, אני מקווה, באישור סופי של החוק בקריאה שנייה ושלישית. זה מה ששאילתה אחת פשוטה יכולה להוליד.

תודה רבה.